रियल्टी जांच: जापान में नौ मिलियन खाली घर क्यों हैं?

जापान की बढ़ती आबादी और घटती जन्म दर के बीच, परित्यक्त आवासों का प्रचलन चिंताजनक दर से बढ़ रहा है। आंतरिक मामलों और संचार मंत्रालय के सर्वेक्षण के अनुसार, 2018 से पहले के दो दशकों में खाली इकाइयों की संख्या 1.5 गुना बढ़ गई है, जो लगभग 8.49 मिलियन यूनिट तक पहुंच गई है।

रिपोर्ट के अनुसार, इसका मतलब है कि लगभग हर आठ में से एक घर खाली पड़ा है, अनुमान है कि 2038 तक यह 23.03 मिलियन यूनिट तक आश्चर्यजनक रूप से बढ़ जाएगा। विश्व आर्थिक मंच (डब्ल्यूईएफ).

जापानी में, “अकिया” का अनुवाद “खाली घर” होता है। इस शब्द का विशेष रूप से मतलब ऐसी आवासीय संपत्ति से है जो कम से कम छह महीने की अवधि से खाली पड़ी हो।

ये सारे खाली घर कहां से आये?

सर्वेक्षण इन परित्यक्त घरों को चार श्रेणियों में वर्गीकृत करता है: किराए के लिए उपलब्ध, बिक्री के लिए सूचीबद्ध, द्वितीयक आवास के रूप में सेवारत, या “अन्य” श्रेणी के अंतर्गत आते हैं। विशेष रूप से, जिन्हें “अन्य” के रूप में वर्गीकृत किया गया है, वे कुल का 40 प्रतिशत से अधिक हैं। इसके अलावा, अध्ययन से पता चलता है कि किराये या बिक्री के बिना छोड़ी गई इन दीर्घकालिक खाली संपत्तियों में से लगभग 90 प्रतिशत में एकल-परिवार के घर शामिल हैं। इनमें से लगभग 70 प्रतिशत का निर्माण 1980 से पहले किया गया था।

इन परित्यक्त संपत्तियों में से लगभग 59 प्रतिशत विरासत से आती हैं। कई उत्तराधिकारी अपने पूर्वजों या माता-पिता के कब्जे वाले घरों पर कब्ज़ा कर लेते हैं, लेकिन उन्हें प्रबंधित करने में चुनौतियों का सामना करना पड़ता है, अक्सर उनके वर्तमान निवास से भौगोलिक दूरी के कारण।

ये घर खाली क्यों हैं?

समस्या का मूल ग्रामीण निर्वासन में निहित है, जो इस तथ्य से जटिल है कि ऐसी संपत्तियों के कई उत्तराधिकारी खुद को या तो असमर्थ पाते हैं या उन्हें बसाने, पुनर्निर्मित करने या यहां तक ​​​​कि उन्हें नष्ट करने में अनिच्छुक हैं। हालाँकि, शहरी क्षेत्र भी इस घटना से अछूते नहीं हैं, शहर के परिदृश्यों में सैकड़ों-हजारों दीर्घकालिक खाली घर हैं।

खाली आवासों की कुल संख्या जापान में सभी घरों का लगभग 14 प्रतिशत है, हालांकि वास्तविक आंकड़ा अधिक हो सकता है। नोमुरा रिसर्च इंस्टीट्यूट के अनुसार, “अकीया” की अनुमानित संख्या लगभग 11 मिलियन है, जिसमें संभावित रूप से एक दशक की अवधि के भीतर 30 प्रतिशत से अधिक घर शामिल हैं।

समस्या को और बढ़ाते हुए, आवासीय भूमि के लिए मौजूदा संपत्ति कर प्रोत्साहन, जो एक-छठे हिस्से तक कर में कटौती प्रदान करते हैं, मालिकों को खाली घरों को ध्वस्त करने के बजाय उन्हें बनाए रखने के लिए प्रोत्साहित करते हैं, जिससे खाली संपत्तियों की संख्या बढ़ जाती है।

जनसंख्या ह्रास का प्रभाव व्यापक जनसंख्या गतिशीलता तक फैला हुआ है। जापान में, प्रजनन दर में 2022 में लगातार सातवीं वार्षिक गिरावट देखी गई, जो पिछले वर्ष की तुलना में प्रति महिला 1.30 जन्म से गिरकर 1.26 जन्म प्रति महिला हो गई। इसी तरह, सिंगापुर और ताइवान में प्रजनन दर प्रति महिला एक बच्चे से भी कम हो गई है। इसके अतिरिक्त, संयुक्त राज्य अमेरिका में प्रजनन दर एक सदी में अपने सबसे निचले स्तर पर गिर गई है।

खाली घरों पर अंकुश लगाने के लिए सरकार ने क्या कार्रवाई की है?

खराब प्रबंधन वाले खाली घरों से उत्पन्न जोखिमों को कम करने के लिए, जैसे कि संरचनात्मक पतन, स्वच्छता में गिरावट, और सामुदायिक सौंदर्यशास्त्र और जीवन स्तर पर प्रतिकूल प्रभाव, सरकार ने 2015 में खाली मकान विशेष उपाय कानून बनाया। यह कानून उच्च जोखिम वाली संपत्तियों की पहचान करता है, जिन्हें लेबल किया जाता है। “निर्दिष्ट खाली घरों” के रूप में, मालिकों को या तो उन्हें ध्वस्त करने या उनका नवीनीकरण करने के लिए बाध्य किया गया है। अनुपालन में विफलता के परिणामस्वरूप मालिक के खर्च पर सरकार द्वारा लागू विध्वंस हो सकता है।

इसके बाद, दिसंबर में कानून में संशोधन किया गया, जिसमें एक नई श्रेणी पेश की गई जिसे “खराब ढंग से प्रबंधित लंबे समय से खाली घर” कहा गया। यह वर्गीकरण संभावित गिरावट के लक्षण प्रदर्शित करने वाली संपत्तियों को शामिल करता है, जैसे कि टूटी खिड़कियां या दीवारें, और यदि स्थिति में सुधार नहीं होता है तो कर कटौती के उपायों को रद्द करने की अनुमति देता है।

स्थानीय अधिकारी और स्टार्ट-अप आगे आएं

खाली घरों की समस्या के समाधान के प्रयासों ने स्थानीय अधिकारियों के बीच गति पकड़ ली है। सेटागया वार्ड, टोक्यो में, जहां देश भर में खाली घरों की संख्या सबसे अधिक है, वरिष्ठ नागरिकों के बीच इच्छाशक्ति निर्माण की सुविधा के लिए लगभग 50,000 पहल चल रही हैं। इस पहल का उद्देश्य विरासत प्रक्रियाओं को सुव्यवस्थित करके और उच्च भूमि मूल्य पर लंबे समय तक विचार-विमर्श को टालकर खाली घरों के उद्भव को रोकना है, जो समय पर संपत्ति हस्तांतरण में एक आम बाधा है।

परित्यक्त संपत्तियों से जुड़ी असंख्य चुनौतियों से निपटने के लिए विभिन्न स्टार्टअप भी उभरे हैं। उदाहरण के लिए, क्रैसोन खाली घरों का निपटान करने के इच्छुक व्यक्तियों को उपयुक्त विध्वंस कंपनियों से जोड़ने वाली एक मेल सेवा प्रदान करता है, जैसा कि रिपोर्ट में बताया गया है विश्व आर्थिक मंच. 1,900 से अधिक विध्वंस विशेषज्ञों के साथ सहयोग करते हुए, कंपनी व्यापक सेवाएं प्रदान करती है, जिसमें एआई-संचालित लागत सिमुलेशन और विध्वंस के बाद भूमि मूल्यांकन शामिल है।

रेनोबैंक, एक अन्य स्टार्टअप, खाली संपत्तियों को रहने योग्य आवासों में नवीनीकृत करके सेकेंडहैंड हाउसिंग बाजार को फिर से जीवंत करने का प्रयास करता है। एक पोर्टल साइट के माध्यम से, उपयोगकर्ता पुराने घरों, नवीकरण लागत और संपत्ति मूल्यांकन के बारे में जानकारी प्राप्त कर सकते हैं। कंपनी तेजी से और सटीक रूप से नवीनीकरण लेआउट तैयार करने के लिए एआई मॉडल के विकास का भी नेतृत्व कर रही है।

एजीई टेक्नोलॉजीज रियल एस्टेट विरासत प्रक्रियाओं के लिए एक सुव्यवस्थित वेब सेवा की पेशकश करके, विरासत की चुनौतियों का समाधान करती है, जो खाली घरों में एक प्रमुख योगदानकर्ता है। जटिल विरासत प्रक्रिया को सरल बनाकर, कंपनी का लक्ष्य खाली संपत्तियों के उचित पंजीकरण और प्रबंधन की सुविधा प्रदान करना है।

विदेशी पर्यटकों के बीच मौजूदा आपूर्ति को पार करते हुए पारंपरिक जापानी आवास में रहने का अनुभव लेने में महत्वपूर्ण रुचि रही है। इस मांग में वृद्धि को प्रमुख मुद्राओं के मुकाबले येन के कई दशक के निचले स्तर से बल मिला है, जिससे पर्यटन में उछाल आया है। अकेले मार्च में, जापान ने रिकॉर्ड 3 मिलियन विदेशी आगंतुकों का स्वागत किया।

एजेंसियों से इनपुट के साथ