केंद्रीय बजट 2024 देश में सबसे प्रतीक्षित घटना थी, जिसमें सभी की निगाहें मंगलवार (23 जुलाई) को वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण पर टिकी थीं, क्योंकि उन्होंने जून में सत्ता में वापस आने के बाद नरेंद्र मोदी सरकार की पहली बड़ी नीति का अनावरण किया।
और ऐसा लगता है कि
बजट 2024 ने रियल एस्टेट उद्योग में बदलाव ला दिया है, कुछ लोगों का मानना है कि नए नियम बेहतरी के लिए हैं।
बजट के दिन जैसे-जैसे धूल जमने वाली है, इस क्षेत्र में किए गए सभी प्रमुख परिवर्तनों और यह खरीदारों के साथ-साथ विक्रेताओं को कैसे प्रभावित करता है, इसकी बेहतर समझ यहां दी गई है।
सूचीकरण लाभ का हटाया जाना
वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने की घोषणा
सूचीकरण हटाना संपत्ति की बिक्री के लिए लाभ। इससे पहले कि हम इस बारे में गहराई से जानें कि यह उद्योग को कैसे प्रभावित करता है, यहाँ इंडेक्सेशन लाभ क्या है, इसकी एक त्वरित समझ दी गई है।
इससे पहले, भारतीयों के पास घर बेचने से होने वाले लाभ पर कर कम करने का विकल्प था, जिसे ‘इंडेक्सेशन लाभ’ कहा जाता था। इस इंडेक्सेशन से संपत्ति के खरीद मूल्य को मुद्रास्फीति को दर्शाने के लिए समायोजित करने में मदद मिलती थी।
सरल शब्दों में कहें तो, इस इंडेक्सेशन ने विक्रेताओं को उनके लाभ पर कम कर चुकाने की अनुमति दी। चूंकि इंडेक्सेशन लाभ केवल दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (रियल एस्टेट के लिए दो साल से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति) पर लागू होता है, इसलिए इसने निवेशकों को अपनी संपत्तियों को लंबी अवधि तक रखने के लिए प्रोत्साहित किया, जिससे संभावित रूप से अधिक लाभ हुआ।
सूचीकरण ने रियल एस्टेट को अधिक आकर्षक निवेश विकल्प बना दिया है।
लेकिन फिर सरकार ने इस प्रावधान को क्यों हटाया? जवाब में कहा गया, “इससे करदाता और कर प्रशासन के लिए पूंजीगत लाभ की गणना आसान हो जाएगी।”
डेलॉइट इंडिया पार्टनर आरती रावते, समाचार एजेंसी से बात करते हुए पीटीआई उन्होंने कहा: “संपत्ति की लागत को वर्तमान मूल्य तक बढ़ाने के लिए इंडेक्सेशन लाभ प्रदान किया गया था और फिर बिक्री के विचार के विरुद्ध लाभ की गणना की जाती है। हालांकि, अब करदाता वास्तविक लागत और बिक्री के विचार के बीच के अंतर पर कर का भुगतान करेंगे, जो महत्वपूर्ण होगा,” उन्होंने कहा।
उनके अनुसार, यदि मुद्रास्फीति के समायोजन पर विचार नहीं किया गया तो निवेशकों को नुकसान होगा।
प्रॉपइक्विटी के संस्थापक और सीईओ समीर जसूजा का भी मानना है कि संपत्ति की बिक्री पर इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से रियल एस्टेट क्षेत्र की वृद्धि में बाधा आ सकती है और 1 ट्रिलियन डॉलर की रियल एस्टेट अर्थव्यवस्था प्राप्त करने का लक्ष्य धीमा पड़ सकता है।
फिनोवेट के सह-संस्थापक नेहल मोटा का भी मानना है कि इंडेक्सेशन के खत्म होने से फर्क पड़ेगा।
यह भी पढ़ें: खुश होने या रोने की वजह? मध्यम वर्ग के लिए बजट 2024 का क्या मतलब है
संपत्ति की बिक्री पर LTCG में कटौती
जबकि निर्मला सीतारमण ने घोषणा की कि सूचीकरण लाभ को हटा दिया जाएगा, उन्होंने कर की दर को कम कर दिया।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ संपत्ति की बिक्री पर (एलटीसीजी) कर की दर 20 प्रतिशत से बढ़ाकर 12.5 प्रतिशत की गई।
बाद में इस पर बोलते हुए वित्त सचिव टीवी सोमनाथन ने कहा कि इंडेक्सेशन लाभ के बिना 12.5 प्रतिशत इंडेक्सेशन के साथ 20 प्रतिशत से “अधिक” है। उन्होंने कहा, “95 प्रतिशत मामलों में, यह 12.5 प्रतिशत लाभ देगा। इस बदलाव के कारण मध्यम वर्ग को लाभ होगा।”
इंडिया सोथबी इंटरनेशनल रियल्टी के प्रबंध निदेशक अमित गोयल ने इस कदम का स्वागत किया। टाइम्स ऑफ इंडिया रिपोर्ट में उन्होंने कहा, “रियल एस्टेट लेनदेन के लिए, दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर को 20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत करना एक स्वागत योग्य कदम है, भले ही इसके लिए इंडेक्सेशन लाभ को हटाना पड़े। इससे प्रॉपर्टी लेनदेन में अधिक तरलता को बढ़ावा मिलेगा।
हाउसिंग डॉट कॉम और प्रॉपटाइगर डॉट कॉम के सीईओ ध्रुव अग्रवाल ने समाचार एजेंसी को बताया पीटीआई वित्त मंत्री द्वारा रियल एस्टेट पर एलटीसीजी टैक्स के लिए इंडेक्सेशन लाभ को हटाने का निर्णय इस क्षेत्र के लिए एक महत्वपूर्ण बदलाव को दर्शाता है। “जबकि कर व्यवस्था को सरल और तर्कसंगत बनाने का इरादा स्पष्ट है, एलटीसीजी कर की दर को घटाकर 12.5 प्रतिशत करने के बावजूद इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से रियल एस्टेट लेनदेन पर कर का बोझ बढ़ सकता है।”
हीरानंदानी ग्रुप के संस्थापक और एमडी निरंजन हीरानंदानी का मानना है कि एलटीसीजी में कमी उद्योग के लिए बहुत अच्छी बात है। उन्होंने कहा, “ऐतिहासिक संपत्तियों के लिए, जो बाजार में आ रही हैं, उन्हें इसके लिए बहुत अधिक भुगतान करना होगा, क्योंकि इंडेक्सेशन को वापस लेने की मांग की जा रही है। इसलिए संपत्ति की बिक्री का मुद्दा है, जो होता है। लेकिन वैसे भी, 90 प्रतिशत निवेशक बाजार को पूंजीगत लाभ कर की दरों में कमी से लाभ होगा, और जहां तक इसका संबंध है, यह एक बहुत ही सकारात्मक कदम है।” सीएनबीसीटीवी18.
2001 की सीमा
बजट में एक और बदलाव यह हुआ है कि संपत्ति विक्रेताओं के बीच उनकी संपत्ति की खरीद या विरासत की तारीख के आधार पर एक स्पष्ट विभाजन पैदा हो गया है, जिसमें 2001 महत्वपूर्ण वर्ष है। टाइम्स ऑफ इंडिया रिपोर्ट के अनुसार, केंद्रीय बजट 2024-2025 ने संपत्ति विक्रेताओं को दो श्रेणियों में विभाजित किया है: 2001 से पहले खरीदी गई या विरासत में मिली संपत्तियां; और 2001 या उसके बाद खरीदी गई या विरासत में मिली संपत्तियां।
अब बजट के अनुसार, पहली श्रेणी के विक्रेताओं को इंडेक्सेशन का लाभ मिलना जारी रहेगा। उन्हें 12.5 प्रतिशत की कम LTCG कर दर का भी लाभ मिलेगा, जो पहले 20 प्रतिशत थी। दूसरी श्रेणी के विक्रेताओं को इंडेक्सेशन का लाभ नहीं मिलेगा। उन्हें भी 12.5 प्रतिशत की कम LTCG कर दर का लाभ मिलेगा, लेकिन इंडेक्सेशन के कुशनिंग प्रभाव के बिना।
50 लाख रुपये की संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस
वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने अपने बजट भाषण में यह भी कहा कि जो लोग 50 लाख रुपये से अधिक मूल्य की संपत्ति बेचने की योजना बना रहे हैं, जिसमें कई खरीदार या विक्रेता शामिल हैं, तो उन पर 1 प्रतिशत का टीडीएस लागू होगा।
“यह देखा गया है कि कुछ करदाता यह व्याख्या कर रहे हैं कि भुगतान या जमा किया जा रहा विचार प्रत्येक व्यक्तिगत खरीदार के भुगतान को संदर्भित करता है, न कि अचल संपत्ति के लिए भुगतान किए गए कुल विचार को। तदनुसार, अधिनियम की धारा 194-आईए की उप-धारा (2) में संशोधन करने का प्रस्ताव है ताकि यह स्पष्ट किया जा सके कि जहां किसी अचल संपत्ति के संबंध में एक से अधिक हस्तांतरक या हस्तांतरिती हैं, तो ऐसा विचार सभी हस्तांतरियों द्वारा हस्तांतरक या सभी हस्तांतरकों को ऐसी अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए भुगतान की गई या देय राशि का योग होगा,” केंद्रीय बजट 2024 के ज्ञापन के अनुसार।
इसका अर्थ यह है कि: यदि दो क्रेता 80 लाख रुपये मूल्य की अचल संपत्ति खरीद रहे हैं और प्रत्येक क्रेता अचल संपत्ति का आधा मालिक बन जाएगा, तो दोनों क्रेताओं को क्रमशः उनके द्वारा देय राशि पर एक प्रतिशत की दर से टीडीएस काटना होगा, भले ही प्रत्येक क्रेता द्वारा देय राशि 40 लाख रुपये हो।
प्रॉक्सी के लिए प्रतिरक्षा
वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने अपने बजट में लाभार्थी स्वामी के बारे में सही खुलासा करने वालों को भी छूट प्रदान करने का प्रस्ताव किया।
टैक्स एवं परामर्श फर्म एकेएम ग्लोबल के पार्टनर अमित माहेश्वरी ने बताया, टाइम्स ऑफ इंडिया वर्तमान में प्रॉक्सी को लाभकारी स्वामियों के समान ही दंडित किया जाता था। हालांकि, इस बदलाव से बेनामी कानून के तहत अधिक दोषसिद्धि और अधिक संपत्तियों के पकड़े जाने की संभावना बढ़ जाएगी।
वर्तमान में, बेनामी लेनदेन के अपराध के लिए एक से सात साल तक के कठोर कारावास की सजा के साथ-साथ बेनामी संपत्ति के उचित बाजार मूल्य के 25 प्रतिशत तक के जुर्माने का प्रावधान है। यह बेनामी संपत्ति के मालिक के साथ-साथ बेनामीदार पर भी लागू होता है।
हालाँकि, केंद्रीय बजट 2024 ने अब इस नियम को बदल दिया है।
एजेंसियों से प्राप्त इनपुट के साथ